摘要：房地产行业自上世纪90年代起发展迅速，已成为我国的支柱产业。但近几年来为防范房地产泡沫和金融风险，国家开始加强对房地产行业的宏观调控，直至今年宏观调控的基调仍然不放松，购房者普遍持观望态度，而房地产行业本身具有投入资金大、自有资金少、投资回收期长的特点。在这种宏观经济环境下，近几年房地产投资开发的风险更加加大。因此在对一个房地产项目投资决策之前更需要对该项目进行严密的风险评估，以降低财务风险。

本文以南京六合区龙池花园小区的项目为研究对象，先通过对该项目的财务能力中的各项指标进行风险评估研究，然后采用线性盈亏平衡分析的分析方法，对项目进行盈亏平衡分析，最后，运用敏感性分析方法对项目风险的敏感因素进行分析，并对这些因素按照敏感性大小进行排序，指出销售收入是最敏感的因素，为本项目的投资决策者进行风险管理提供参考。

关键词：风险评估；财务分析；不确定性分析

目录

摘要

Abstract

1绪论-1

1.1选题的研究背景及意义-1

1.1.1研究背景-1

1.1.2选题的研究意义-1

1.2国内外研究现状-2

1.2.1国外研究现状-2

1.2.2国内研究现状-2

1.3研究思路及方法-3

1.3.1研究思路-3

1.3.2研究方法-5

2项目风险评估理论介绍-5

2.1风险的分类及来源-5

2.1.1风险的分类-5

2.1.2风险的来源-5

2.2风险评估方法简介-6

2.2.1财务指标分析-7

2.2.2风险的不确定因素分析-9

3南京龙池花园小区概况及盈利能力分析-9

3.1龙池花园项目概况-9

3.1.1项目背景-9

3.1.2项目规模及市场定位-9

3.2项目盈利能力分析-12

3.2.1时间性指标分析-14

3.2.2价值性指标分析-14

3.2.3比率性指标分析-16

3.3小结-16

4南京龙池花园小区项目盈亏平衡分析-17

4.1线性盈亏平衡分析-17

4.1.1线性盈亏平衡模型-17

4.1.2以销售面积表示盈亏平衡点分析-18

4.1.3以销售单价表示盈亏平衡点分析-18

4.2小结-19

5南京龙池花园小区项目敏感性分析-20

5.1单因素敏感性分析-22

5.2小结-22

6龙池花园项目风险防范建议-23

6.1企业管理者角度-23

6.2市场角度-23

6.3财务角度-23

结论-24

致谢-25

参考文献-26