我国房屋承租人优先购买权的立法完善

分类：参考文献    更新时间：11-21    来源：网络

 通过前文的探讨我们可以发现，承租人优先购买权是一项非常重要的民事法律制度，其历史悠久，这项制度的存在有利于提高经济效益，优化资源配置，稳定我国社会经济秩序。但是我们也不难发现目前我国的承租人的先买权制度的规定太过于笼统，现实操作性不强，不能很好的应用于实践，所以应当提出一些建议，使之在现有的基础上加以完善。

（一）对承租人优先购买权客体的使用性质进行明确的限制

依据我国《合同法》及相关的司法解释，我国承租人的先买权仅适用于房屋，但是对于房屋的使用性质却未作明确的规定。房屋作为权利的客体，它的使用性质应限于居住的用途，而非居住用途例如商业方面的用途，就不应当赋予承租人该种权利。因为该权利的设立是为了保护弱势群体，这与追求利益最大化的商业是不同的，商业用房追求价值利益，所以如果仍赋予承租人优先购买权，就会有失公平，不利于商业经济的发展。德国在《德国民法典》中明确指出了权利的客体是住房，从而排除了商业用房，所以我国对此也因该明确规定。

（二）对行使承租人优先购买权的起止时间、条件、方式等方面做出明确规定

前文我们已经提到，现行立法只是确立了先买权制度，但是并没有对其具体行使的一些条件等做出规定。让承租人在规定的时间内行使其先买权，有利于促使承租人权利的有效行使，有利于保障出租人与第三人的利益，而且有利于维护市场经济秩序的稳定。对于期间我国该如何规定，我不能确定，但是要遵循“不宜过长又不能太短”的原则，过长有碍于交易的效率，过短又不利于承租人进行权衡，不过对于行使起点我觉得应该是承租人收到出租人出卖房屋给第三人的相关内容的通知时间为起点。

关于同等条件的标准，应该和出租人和第三人签订的卖房合同的详细内容相一致，主要应该包括同等的价格、同样的付款方式以及相同的付款时间。当然如果有证据证明出租人和第三人订立买卖协议具有其他的影响因素的，承租人也应该具备该要素。对于行使的方式，虽然没有明确的方式，但我觉得使用书面通知的方式比较好，可以避免一些不必要的麻烦。

（三）对出租人或者第三人侵犯承租人优先购买权的处罚做出明确规定

现实生活里，出租人出于某些原因，单独或者与他人一起侵犯承租人先买权的现象非常常见，为了切实保护该项权利，我国应该作出以下规定：如果出租人没有尽他的通知义务亦或是靠其他侵犯承租人的先买权的行为，私自给第三人办理房屋过户登记的，那么对于该过户行为，承租人有权请求法院撤销，并要求其承担一定的民事责任。如果出租人和第三人之间是通过恶意串通来侵害承租人权益的，那么出租人和第三人应当承担连带责任。当然如果承租人是恶意诉讼，并且也给出租人或者是第三人造成了一些财产损失，那么他也应该承担相应的赔偿。 

（四）规范房屋租赁的登记公示制度，保护善意第三人的合法利益

依据我国《合同法》第五十二条，若第三人并不知道其要买的房屋是已经出租的，或者虽知晓但是并不了解出租人未通知的行为，就认定他所签订的买卖合同无效，这显然对第三人不公平。然而租赁登记备案仅仅是一种行政管理的手段，并非作为租赁条约的生效要件，第三人很难知道出售的房屋有无承租人。所以为保护承租人和第三人的合法权益，我国立法应当将租赁权登记在不动产登记薄上，该登记就是其公示方式。如果法律像这样明确规定了公示的方式，那么只有当出租人登记在了不动产登记簿上，承租人才能够对抗第三人；如果只是进行了登记备案而没有在不动产登记簿上登记公示，那么承租人的先买权就不能够对抗善意第三人，仅能要求出租人进行赔偿。并且我国最高院的司法解释中也有规定，虽然房屋属于正在出租的房屋，但如果第三人是基于善意购买，并且已经办好了过户登记的，承租人不可以再主张其先买权。

（五）明确规定优先购买权冲突的处理原则

优先购买权冲突最终表现为权利效力的冲突，WWW.eeelW.com关于先买权的冲突前文也做过分析，但对于怎么处理这些冲突，我国目前仅在最高院的司法解释中规定，当共有人已经行使了先买权的，承租人就不能主张其先买权，但是对于其他的效力冲突，还无明确规定。法律对此自不可漠视，而应设定合理的规则以最大限度地解决权利冲突、平衡各方利益。[ 刘保玉，《论担保物权的竞存》，北京：《中国法学》，1999年第2期，第83页。]所以在处理这类权利冲突的时候应当遵循下列原则：首先要与设立优先购买权的价值目的相符。优先购买权的存在主要有经济和秩序价值，即保障房屋物尽其用和保护社会的稳定。只有社会稳定了，人们才能安心的生活和工作，才会考虑经济效益，所以我们应当把减少冲突放在首位。其次，要遵循权利法律效力的强弱原则，较强的优于较弱的，法定的优于约定的，经过公示的优于未经过公示的。再次，依据时间的先后来判断。中国人讲求先来后到的原则，主要包括法律关系成立时间的先后，登记公示的先后，权利行使时间的先后。如果根据权利效力强弱的原则不能解决冲突时，就可以依据时间的先后原则来处理。然后，可以由各权利人自己协商。如果各权利人权利效力相同，没有时间上的先后顺序时，就可以由各权利人相互协商，达成共同的处理意见。最后如果权利人不能达到共识，就应该尊重出租人的选择。因为优先购买权行使的最终结果就是使承租人能和出租人订立买房合同，让承租人获得其承租的房屋，但如果前几项方法均不能达到该结果，则可以由出租人选择，可以按价高者得的原则，既解决了效力的冲突，同时也维护了出租人的权益。

结语

承租人优先购买权作为一项历史悠久的法律制度，其存在不但符合了社会发展的要求，而且有利于社会公序良俗的维护。不管是现在还是将来，该制度的存在仍然有很强的意义。当然，任何事物都不可能是完美的，都存在一定的缺陷，我们不能只看到它不利的一面而忽视其存在的合理价值。有人对该制度存在的合理性和必要性产生质疑，认为该制度已不适应现在社会的发展,会阻碍经济效益和交易的效率，但是这种观点就过于极端。正如萨维尼所言：“就法律本身的状况而言，人们期其最具精确性，在适用中则当具统一性。”[ [德]弗里德里希·卡尔·冯·萨维尼著，许章润译，《论立法与法学的当代使命》，北京：中国法制出版社，2001年，第16页

我们不应该因为目前法律体系存在缺陷就否认该制度，而应该根据我们立法目的的实际情况，不断的消除或弥补其缺陷，不断地完善该制度。

当前，承租人优先购买权对于我国来说依然很有存在的必要，其存在仍然具有社会基础和法理依据。虽然该制度存在一定的缺陷，但是法律也在与时俱进，在不断地发展完善。也就是说，可以通过立法将其弊端控制在社会可接受的范围中，使该制度在维护承租人合法权益的同时，也能维护社会经济秩序。目前我国已经在着手制定民法典，许多学者也提出建议，要在其中专门设立优先购买权这个章节。希望将来当我国正式颁布民法典时，在其中能够展示出富有体系的精彩的优先购买权制度。