承租人优先购买权制度的法律效力、冲突及其处理

分类：参考文献    更新时间：11-21    来源：网络

 （一）承租人优先购买权制度的法律效力

承租人先买权的法律效力开始于承租人行使权利之时。权利的行使主要涉及到承租人、出租人和第三人，而且针对该三方，先买权分别发挥着不同的法律效力。

1、对出租人的效力。正如我们前文所探讨的，出租人负有通知的义务，出租人欲出卖房屋，应该要先通知承租人有关情况。其次，如果承租人表示愿意依同等条件购买的，那么出租人就须将出租房屋卖与承租人。

2、对承租人的效力。承租人要行使其先买权，除了要支付租金、按照条约的规定来使用房屋并且不可以随意转租之外，还需要履行以下义务：首先就是必须以“同等条件”来购买房屋。其次就是承租人的先买权必须在法律所限定的期限内行使。再次，承租人的先买权是不可转让或者继承的。优先购买权是专属于承租人的，并且要以租赁关系的存在为基础，所以先买权人不可以转让该权利，即使转让，该转让行为无效。最后由于该权利由承租人以同等条件单方行使便可与出租人形成买卖关系，所以承租人一旦行使即不得撤回其意思表示，否则出租人可以要求承租人承担违约责任。

3、对第三人的效力。因为承租人优先购买权的存在自然排斥了第三人依据买卖关系取得房屋所有权，所以第三人有不得侵犯其先买权的义务。但当优先购买权与善意第三人的权利发生了冲突并且租赁合同没有进行登记公示时，法院在权衡承租人和善意第三人双方的利益之后，应该会优先考虑善意取得。若租赁合同已登记公示过了，承租人便可主张其先买权，并要求第三人交付其房屋。

（二）房屋承租人优先购买权效力冲突之处理

权利的效力冲突，是指当数个权利存在于同一个标的，依其行使可生同一结果者。[ 郑玉波，《民法总则》，台湾：台湾三民书局，1993年，第53页。]即是指如果一个房屋上存在了多个优先购买权，并且各个权利人均要求行使其先买权，当其中一项行使了，其他的权利就会被排除。

1、承租人优先购买权之间冲突及处理

当一个房屋存在多位承租人并且出租人要出售该房屋时，如果数个承租人同时主张先买权，此时就发生了权利的冲突。对于该冲突该如何处理，学术界有不同的意见。大多数的承租人认为卖给哪个承租人应当由出租人自行决定；但也有人认为如果标的物是可分物，应按“均等原则”，由各主张优先购买权人购买；如果标的物是不可分物，应按“按份购买”原则共同购买，标的物由各购买人按份共有。[ 张新荣，《试论“优先购买权”及其法律保护》，上海：《法学》，1989年第9期，第20—22页。]我觉得在这种情况下，因为各权利人的法律地位是平等的，相互之间不存在优先效力，所以在各权利人之间可以按照普通的买卖来处理，即按照“价高者得”的原则，谁的价高就卖给谁；当然如果各权利人出价相同，那么就遵循以下原则来处理：第一，由权利人根据各个人承租的不同部分来购买；第二，由出租人按照实现其房屋整体经济利益的角度来处理。

2、承租人优先购买权与其他优先购买权之间的冲突及处理

（1）承租人与共有人之间优先购买权的冲突及处理

我国共有人的先买权规定在《民法通则》之中。如果一个房子既存在共有人又存在承租人，当出租人要卖房时，WWW.eeeLw.com共有人和承租人均要求行使各自的先买权，此时该优先维护谁的权利呢？

法律作为一项调节利益的制度，遵守着“两利相权取其重”的思维。首先，从效益与成本的方面来考虑，共有人行使先买权能够保证共有物完整、稳定的占有以及保障共有物得到充分利用，成本则是第三人失去了购买该房屋的机会；承租人行使先买权能够保证的是其对租赁物的继续占有和利用，成本却是限制了出租人处分权并使第三人失去了同等条件下购买的机会。所以，相比之下，保障共有人的先买权能够获得的效益大而且花费的成本也较小。其次，设立共有人的先买权是本着维护共有人财产为目的的，承租人先买权虽然也保障其生存条件，但是这是建立在出租人向第三人出售房屋基础上的。当然我国最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》中也明确规定，当房屋共有人行使其先买权时，承租人的先买权法院将不予支持。

（2）承租人与次承租人之间优先购买权的冲突及处理

在当今社会，房屋出租与转租已经是非常普遍的现象了，依据《合同法》的规定，承租人经过出租人的同意是可以将房屋转租给第三人的。因此，对于次承租人有无先买权也有争议。

承租人的先买权所保护的是承租人基于租赁而对承租的房屋所产生的依赖感，保障承租人能稳定的使用财产，以充分发挥对住房的使用效果。承租人与次承租人均该当享有先买权，可是二者如果发生冲突了，次承租人应当优于承租人行使权利。首先，实际上占有房屋的主体是次承租人，“占有一旦存在，即应受保护，以维护社会平和与物之秩序。此为占有制度的基本功能”。[ 王泽鉴，《民法物权之2用益物权、占有》，北京：中国政法大学出版社，2001年，第173页。]在租赁关系中，次承租人因为是实际占有的主体，可以对抗第三人，虽然承租人也处于租赁关系之中，但其已经不存在对房屋的实际占有，就失去了权利的存在基础。其次，从降低成本、简化程序、促进效率的角度来看，保障次承租人的权益是比较占优势的。实现资源优化配置，保证物尽其用是法律应做的价值选择。最后，法律的最终目的是保护弱势群体，实现社会的公平正义。在以上主体中，真正属于弱势群体的应该是次承租人。所以综合来看，保障次承租人的先买权有利于实现法律的公平正义。