房地产开发成本核算(金河小区)

分类：参考文献    更新时间：06-20    来源：网络

 金河小区一期及二期处于相同的地理位置，并且在开发成本控制方面出现的问题比较明显；现两期住宅楼都已建设完毕，故选择金河小区两期住宅楼的开发成本数据也具有可比性。表 4.1 为一期与二期主要技术经济指标。从中可以看出，一期与二期的住宅建筑面积相当。

表 1 金河小区主要技术经济指标

主要技术经济指标 单位 一期 二期 合计

总建筑面积 ㎡ 13,745 22,315 36,060

地上面积： ㎡ 13,745 17,815 31,560

住宅建筑面积 ㎡ 13,745 17,815 31,560

地下建筑面积 ㎡ 0 4,500 4,500

建筑数量 栋 4 1 5

居住户数 户 152 160 312

数据来源：根据金河小区设计图数据整理

1金河小区开发成本的构成及评价

1.1 金河小区开发成本的构成

金河小区开发成本各部分所占比例如图 4.1 所示，土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费、开发间接费用分别占据开发成本的 28.93%、5.13%、50.40%、

5.86%、9.68%。其中占比最大的为建筑安装工程费，为 50.40%。

1.2 金河小区开发成本的评价

根据图 4.1，金河小区总体的开发成本中土地费用与建筑安装工程费所占比例接近

80%。前文提到，同等情况下（如地理位置、同一时期建设等因素），土地费用与建筑安装工程费一般在 60%左右。如此看来，金河小区开发成本构成比例不均衡，占比较大的是土地费用及建筑安装工程费，两者的增加将导致最终开发成本的增加。

从小区两期的建设情况看，金河小区开发成本构成比例不均衡与金河小区一期及二期在开发成本中不同费用的控制不足有关。金河小区一期开发成本所占比例如图 4.2 所示，占比最大的为土地费用，占据开发成本的 50.90%。金河小区二期开发成本所占比例如图 4.3 所示，占比最大的为建筑安装工程费，其占据开发成本的 62.78%。那么，两期在建设过程中，由于土地费用及建筑安装工程费的控制不佳，导致最终金河小区开发成本比例不均衡，开发成本较高。

图 4.2 金河小区一期开发成本所占比例

图 4.3 金河小区二期住宅楼开发成本所占比例

2各阶段存在的成本控制问题

一个项目的发展有它的生命周期，也具有不同的发展阶段。为了更好地控制开发成本，现分阶段进行分析，以便有针对性地有效控制开发成本。

2.1决策阶段存在的成本控制问题

决策阶段属于项目立项环节。在此环节，管理层应根据项目的开发方式来控制。金河小区采用购买新地的方式，因而企业应该注重征地费用以及规划条件的控制。金河小区在决策阶段存在以下成本控制问题：

（1）忽略投资预算

拿地前，总经理负责信息搜集，之后通知销售部、项目部、财务部进行各部门工作，并由此进行项目开发。但忽略了投资预算分析及项目评估，导致无法比较金河小区后续的支出。由于缺乏成本预算体系，因而忽略投资预算。

（1）忽视项目评估

可行性研究、扩初、施工图一般是项目评估最重要的三个阶段。评估工作本应由策划部门或者邀请专家进行评估，并且进行大量的市场调查，而金河小区决策均由总经理单独决策，各部门没有起到作用，促使金河小区所在区域的房地产价格现状、供需情况、后续发展潜力等预估有误，造成开盘价格太低，房屋出售快，后期销售价格无法上升，项目收支难以平衡。

此外，由于市场调研不足，造成土地利用率低。金河小区一期建设均为多层，二期为高层。从一期及二期的技术经济指标来看，一期的占地面积远大于二期，但最终建筑面积小于二期，这不仅使土地费用增加，还导致后期销售收入增加的可能性降低。因而决策阶段未确定建设形式，使得开发成本增加。

2.2设计阶段存在的成本控制问题

（1）设计方式不合理

房屋在施工图设计完成后便可进行预售合同的签订，以便于客户对喜欢的户型进行预订。施工图由设计院进行设计，因而预售合同中户型面积的依据为设计院出具的数据。目前，金河小区对设计费用的计费标准为建筑面积，因而在设计过程中，使得设计人员为了自身利益不科学地扩大设计规模，由此增加了设计费用。同时设计院为了使金虎公司能够预售面积大，避免二次收费，因而将建筑面积设计大。这不仅降低了项目的设计质量，还不利于整个项目开发成本的控制。表 4.2 为金河小区二期住宅楼的客户在网签时，所出现的面积差异。

表 4.2 金河小区二期部分商品房面积差异

商品房户型 设计面积 网签测绘面积 面积差异 允许的误差范围 误差结果

（单位：平方米） （单位：平方米） （单位：平方米） （按 3%计算）

1 62.4 60.4 2 ±1.87 超范围

2 80.15 77.54 2.61 ±2.40 超范围

3 132.3 127.4 4.9 ±3.97 超范围

4 137.85 133.06 4.79 ±4.14 超范围

根据表 4.2，金河小区二期住宅楼设计面积与网签时的测绘数据存在误差。金虎公司在预售阶段采用设计院图纸数据进行预售，而网签时须采用房管局标准测绘所出具的测绘数据4进行网上数据录入。房屋面积存在一定的差异属于正常状况，但两者房屋面积差异在 2—4.79 平方米，已然超出约定的平米误差范围 3%，最终给企业造成补款、退款和补充协议等不必要的麻烦以及增加了部分客户的信任危机。

（2）设计工期要求不合理

金虎在投入巨资拿地后，由于资金紧张，便开盘销售回笼资金。为了金河小区能及时交工，便减压设计工期。而设计院为了拿到项目，也盲目接受金虎公司不合理的设计工期要求。为了按时完成任务，设计院缺少按正常程序进行校对、审核的环节，没有多方案筛选与对比导致其设计效果无法达到最优，更加大了金河小区成本失控的风险。

2.3招标阶段存在的成本控制问题

金河小区的建筑安装工程费是项目开发成本中占比最大的费用，在 50% 以上。招标工作进行的结果是施工顺利的一个关键，如对承包商的选择会直接影响开发成本控制水平。那么要减少此费用，需引入良好的招投标机制。如图 4.4 所示，金河小区一期及二期的面积相当，但其建筑安装工程费差距大，一期建筑安装工程费占比 26.64%，而二期高达 62.78%。经分析可知，建筑安装工程费用差距大与其招标有关。

图 4.4 金河小区一期及二期建筑安装工程费与开发成本的比例比较

（1）没有实行公平公正的招标方式

金河小区直接通过熟人介绍选择施工承包企业，并且进行简单招标，只为完成招投标流程。选择时，对施工承包商的工期、所需费用以及以往的信誉度与施工质量缺乏考虑，最终造成金河小区在建设过程中尤其是二期的建设，承包单位时常出现延误工期的问题。同时，由于招标方式不够公正，承包商及材料设备供应商的价格无法达到最优，也相应增加了成本。

（2）对标书制作不够重视

金虎公司按照要求制定了金河小区的标书和标底。在此环节，本应由项目部以及被邀请的专业人员进行审核评价，而金虎公司管理层缺乏对标书制作的重视，项目部也未认真进行此工作，导致标书内容无法达到准确、全面的要求。

2.4施工阶段存在的成本控制问题

（1）不重视施工图纸会审与合同管理

项目部未对图纸进行多层次会签及审批，在开工前还遗留众多图纸中的问题。金虎公司简单地组织招标单位就招标文件、投标文件、合同文件与项目部进行交底，没有财务部门参与。在签订合同时，未明确合同范围如未规定款项支付的时间、未明确违约索赔的内容等，这都导致后期产生不必要的支出。

（2）缺乏规范进度款支付的制度

房地产行业成本大，进度款的支付影响企业的资金流动。对于金河小区而言，进度款严格按合同约定时间支付，但缺乏一定的管理制度，导致进度款与施工方施工的完成程度不符。其中，施工过程中，金虎公司未安排合理的工序计划，监督和管理的力度小也是造成施工效率低的原因。缺乏审核、跟踪进度款的管理规定使得不可预见成本的增加。

（3）保管项目资料的重视度不够

项目资料的完整与真实是项目开发成本控制的基础。如施工图纸、设计变更、现场项目签证、联系单、验收单等，项目部必须掌握第一手资料。而之前由于金虎公司搬迁，公司重视程度不够，导致后期施工单位与公司签订的合约丢失，造成可以相互佐证的工程资料难以被参考。

2.5竣工阶段存在的成本控制问题

（1）结算资料上报不积极，审核不够严格

在支付前期进度款过程中，金河小区因付款把关不严，部分工程款超计划付款，有的款项甚至已经超过合同所约定的额度。而且，金虎公司与施工方合同签订的合同不够严谨，合同中制定了许多不利于金河小区的条款，比如合同规定工程款的 70%以现金结算，施工方催款，金虎公司无结算余地，最终结算核对细节时，导致施工方对结算推进不积极。同时，由于项目部对结算审核不严，财务部不了解项目实施细节，致使部分分包费用被重复结算，总包结算额增加。

（2）缺少项目开发成本后期评估或评估数据误差大

①缺乏对项目开发成本的后期评估

金河小区一期未在项目竣工结算之后实行项目成本后期评估，同时没有及时对项目进行决算、评估，而且缺少对项目相关资料的收集。那么对项目的开发成本无法进行全面控制和评价，进而无法为项目后续开发成本的测算和管理提供依据。

②评估数据误差大

进行金河小区二期项目高层建设时，有成本评估的过程，但评估数据误差很大。究其原因，在项目的前期准备与实施过程中都未及时记录数据，评估中牵涉到项目建设过程中所有的数据，数据丰富、资料繁杂，那么需要配合提供数据的部门将增加。如此，在评估过程中，金虎公司工作量极大，部门间传递、统计发生错漏，也造成最终数据的误差较大。