【摘要】我国房地产行业的市场化水平一直不高，特别是很多的企业还仅仅位于初期发展阶段，这些企业不管是在股权结构还是管理模式上都存在显著的不同，这些都会影响到投资者的准确估值。而对当前房地产企业的价值进行评估，能够帮助投资者对房地产有更明确的认识，窥探整个地产行业的一些未来发展前景，从而进行对自身更为有利的投资策略。

本文研究万科集团的价值评估，利用自由现金流量折现法来对万科集团的价值进行计算，并将真实的市场价值与内在价值进行比较，同时对价值评估中的某些数据进行分析，并思考万科企业价值提升的空间大小，针对万科提出相应的价值提升策略，分别给予企业和投资者一定的管理参考和投资参考。

关键词：万科集团；自由现金流折现法；价值评估

目录

摘要

Abstract

一、绪论-1

（一）研究背景及意义-1

（二）国内外文献综述-2

（三）研究内容和方法-5

二、 基于现金流量法的企业价值评估相关理论-6

（一）企业价值评估的概念-6

（二）折现现金流量法概述-6

1.折现率的计算-7

2.预测期-7

3.模型分析-8

三、基于现金流量法的企业价值评估--以万科集团为例-8

（一）万科集团简介-8

（二）万科公司价值评估-9

1.现金流预测-9

2.折现率预测-15

3.价值评估-16

（三）静态数据存在的问题和改进-17

1.现金流折现法模型存在的问题-17

2.自由现金流量模型的改进-18

（四）动态数据下万科集团价值评估-19

1.折现率的估计-19

2.改进后的价值评估-21

四、基于企业价值评估的企业价值的提升策略-21

（一）降低融资成本-22

（二）加快销售，提升盈利能力-23

（三）合理控制资本支出-24

五、结论-25

参考文献-27