摘要: 融资贯通于企业创立、生存和发展的整个过程，对企业而言，如何选择正确合理的融资方式，作为企业财务管理重要的活动，也是企业需要考虑和解决的重要课题。对于房地产发展的特点以及周期性的特点等问题，使得房地产企业除了寻求传统的银行贷款和股权融资以外，还需要寻求更多的融资渠道。债券融资成为我国房地产开发企业的一个渠道可追溯到上世纪90年代初期，但是在随后时间里，企业在实际经营过程中往往有各种不利事项导致无法按时偿还相关款项，国家为了维护正常的经济秩序只能严格限制债券融资方式，尤其对房地产开发企业的债券更是严格控制。现阶段我国的企业债券市场运作机制还不是很健全，发债主体审查严格，同时房地产行业资金需求量大、回收期长，项目风险高，因此更难获得发放债券的机会。这使得债券融资在房地产开发企业资金来源中只占很小的比例。

本文具体从房地产开发巨头保利地产（集团）有限公司的角度出发，从融资方式的选择入手，通过对具体房地产项目开发研究，对公司债券发行的可行性进行分析。并充分了解房地产融资特点、行业发展特点，了解保利地产的财务状况，解决融资可行性分析这一问题，达到较全面的了解分析公司债券融资的方方面面。

   关键词：保利地产  公司债券  房地产项目  财务分析

目录

摘要

ABSTRACT

1引言-3

2公司基本情况-3

2.1公司简介-3

2.2股权结构-3

3我国房地产融资现状浅析-5

4保利地产历年主要融资情况-5

4.1银行贷款-5

4.2上市融资-5

4.3公司债券融资-6

4.4信托融资-6

5保利地产融资方式选择-6

5.1银行贷款-6

5.2上市融资-7

5.3房地产信托融资-7

5.4信托投资基金（REITs)-7

5.5外资融资-7

5.6债券融资-7

6保利地产公司债券筹集资金用途-8

7保利地产本次公司债券的发行基本情况-8

8债券融资投资具体项目-9

8.1西安保利心语花园项目分析-9

9西安保利心语花园项目风险及偿债保障措施-10

9.1项目风险-10

9.2偿债保障措施-11

9.2.2制定《债券持有人会议规则》-11

9.2.3设立专门的偿付工作小组-11

9.2.4制定并严格执行资金管理计划-11

9.2.5发行人董事会做出承诺-11

10保利地产财务指标分析-12

10.1短期偿债能力分析-12

10.2长期偿债能力分析-12

10.3营运能力分析-13

10.4盈利能力分析-13

10.5财务状况总结-14

11财务偿债应急障方案-14

12结束语-15

参考文献-16

致谢-17