摘要:为了应对房地产泡沫和金融危机，自2010年4月份以来，国家先后出台了国六条，国八条，以及新鲜出炉的国五条等一系列调控政策。2013年许多城市也都出台了相应的房价控制目标，主要目标是更加严格控制房地产投资的需求。这一系列的动作，直接增加了房地产企业的政策风险，当然也会增加市场需求等各方面的风险。如何在国家抑制投资需求的政策下求得生存，实现企业的健康发展是我们企业必须思考的问题。任何投资都是具有风险的，房地产行业的风险要比普通行业又要高出许多，而且现在又处于房地产调整时期，加剧了房地产的行业风险，所以对房地产投资进行风险分析就显得更为重要。本文从房地产投资开发商的角度，运用投资风险决策理论对房地产投资项目的投资风险以及在可行性研究的方面，进行了分析。

　　　文中以南通市德诚房地产开发有限公司的翰景园项目为研究对象，运用盈亏平衡和敏感性分析法两种方法对该开发项目进行不确定性及风险分析。从外部环境和开发项目的自身两个层面出发对翰景园项目的风险进行了识别，运用盈亏平衡分析法和敏感性分析法对翰景园项目进行了具体的分析。通过分析，指出该项目存在的风险问题并提出了风险防范与控制的具体措施。

关键词 投资风险；盈亏平衡分析；敏感性分析；防范措施

Abstract:In response to the housing bubble and financial crisis, since April 2010, the state has successively introduced the six, eight, and fresh five countries and a series of regulatory policies.In 2013, many cities were also introduced corresponding price control targets, and the main goal is to more strictly control the real estate investment demand. This series of actions, directly increase the risk of the real estate enterprise policy, of course also can increase the risk of market demand ,including various aspects.How to survive under countries policies to curb investment demand, realize the healthy development of the enterprise is the question our enterprise must consider. Any investment project has risks. Real estate project risk analysis is becoming more and more important because of the severe environment. This article analyzed the investment risk and feasibility of the real estate project, by using the investment risk decision theory.

　　　In this paper，I analysised the uncertainty and risk of the development project with the profit and loss balance and sensitivity analysis method. From the perspective of macro and micro, this article analysised the kinds and risks of real estate investment project and risk investment cycle etc. Through the analysis I pointed out the risk problems of the project and put forward the concrete measures of risk prevention and control.

Keywords  investment risk  break-even analysis  sensitivity analysis  precautionary measure

房地产本身具有位置固定性、投资额巨大以及政策影响性的特点，使其在提供投资者获得高收益的同时也伴随着相当大的不确定性和风险性。房地产业关联度高，带动力强，与人民的生产生活息息相关。作为国民经济的支柱产业，房地产行业具有极强的带动性，是先导性产业，对建筑业、家居产业的、电器行业都有带动作用，所以房地产投资项目不仅关乎企业的收益，也会在一定程度上影响国民经济的整体运行。项目投资者在进行投资决策时最关心的问题就是该项目具有多大的投资价值，可能会遇到的问题，存在多大的风险，以及收益的不确定性。因此我们对房地产开发项目进行不确定性及风险分析，会比较全面合理地了解开发过程中的风险因素，从而规避、控制这些风险，给投资者提供合理建议，这对房地产企业的发展，合理配置社会资源，培育我国房地产市场都具有重要意义。