摘要：本文从物流地产这一角度来观察现代物流园区选址问题，与政府规划的动辄几千亩上万亩的物流产业园不同，物流地产开发商是从纯粹的投资回报角度来看物流园的选址问题，而不是从社会效益（当然一定程度上会促进物流行业增长）来决定物流园区的选址。物流地产商的选址粗方向可以看选址城市的经济情况、选址区域的物流量、潜在客户的多少与租金承受能力，而真正落地则需要细致的从土地成本、建设成本等成本以及预计租金情况、出租情况等收益的测算上，并形成一个完整的测算模型，根据测算出来的净租金回报率或者IRR来决定某个物流园区项目的是否落地。物流地产选址的步骤一般为：城市选择--城市区域选择—具体地块指标收集及测算—财务模型测算—确定项目是否落地。本文将以南京溧水维禹物流园为例子，从城市选择等步骤分析园区选址过程。

关键词：物流地产；园区选址；城市与区域选择；土地及建设成本；租金及出租率； 测算模型； 南京维禹物流园;

目录

中文摘要、关键词

Abstract、Key words

一、绪论-3

（一）物流园区与物流地产的概念-3

（二）物流地产下的物流园区发展背景-3

（三）研究物流地产视角下的物流园区选址的意义-4

二、物流地产下的园区选址的现状和问题-4

（一）物流地产下的园区选址的现状-4

（二）物流地产下的物流园区选址存在的问题-5

（三）对物流地产下的物流园区选址的对策和建议-6

三、物流地产下的园区选址的步骤-6

（一）物流地产选址第一步城市的选择-6

（二）物流地产选址第二步城市区域的选择-9

（三）物流地产选址第三步具体地块的指标-10

（四）物流地产选址第四步项目测算模型-12

四、案例分析——南京溧水维禹物流园-16

（一）城市选择——南京市- 16

（二）区域选择——溧水经济开发区-16

（三）建筑指标与模型测算-17

五、总结-17

参考文献-19