摘要:伴随着中国经济的不断快速发展和中国城镇化建设的飞速发展，以及大量人口向城市的不断流入，使中国的的房地产行业如雨后春笋般茁壮生长。房地产业的急速发展，意味着供给与需求的增加，也带来大量的消费投资。房地产业价值量高、经济增长迅速，与此同时也伴随着一定的风险。这就要求投资者及房地产开发企业在投资开发前进行投资分析，在考察项目盈利能力的同时也对风险性进行预测，使项目开发更加安全。

本设计通过对鼓楼区万科城住宅项目进行详细的分析和系统的科学财务评价，因此判断项目的财务可行性。首先，在对万科城项目进行前期投资预算和收入估算的基础上确定贷款金额，以此编制现金流量表、损益表等。接下来对项目进行财务指标分析，主要包括盈利能力指标和偿债能力指标。盈利能力指标主要包括投资回收期和财务净现值。紧接着计算万科城项目的偿债能力指标，主要包括偿债备付率、流动比率等，判断企业偿还债务的能力。最后是项目的不确定性分析和风险分析。根据对项目进行的财务分析可得项目的内部收益率为11.7%，高于行业基准收益率，项目投资回收期短，现金流比较稳定，具有很强的偿债能力，各项动态指标和静态指标较好，当项目的销售面积达到127924m²是项目的盈亏平衡点为45%,低于70%，说明本项目存在一定的风险，但是分险在可以承受的分险能力之内。从项目的敏感性分析来看，本项目存在的敏感性变动因素在项目可以接受的合理范围之内，而且本项目的不确定分析在房地产行业内也是合理和可以接受的。然后针对鼓楼区万科城相对于其他较好的项目的财物所在存在不足，提出可行性建议。

关键词 房地产项目；投资分析；不确定性分析；风险分析

目录

摘要

Abstract

第一部分  工作过程描述-1

1 项目概况-2

2 本设计的目的和意义-3

2.1 设计目的 -3

2.2 设计意义     -3

3 工作内容-4

3.1小组工作内容描述-4

3.2个人工作内容描述-5

4 成果概述-7

4.1 小组成果-7

4.2 个人成果-7

第二部分- 项目财务评价报告-9

1 项目介绍-10

1.1周边环境及配套设施-10

1.2项目居住区土地面积-10

1.3项目主要经济指标  -11

1.4徐州市发展状况-12

2财务评价概述-15

2.1财务评价概念及作用-15

2.2财务评价的步骤-15

3项目的投资估算、销售收入及及资金筹措-17

3.1投资估算-17

3.2销售收入估算-22

3.3资金筹措的方案-25

3.4税金的估算-26

4 项目财务分析..28

4.1项目基准收益率-28

4.2现金流量确定-29

4.3盈利能力分析-29

4.4偿债能力分析-32

5不确定性分析及风险分析-34

5.1不确定性分析-34

5.2风险分析的含义及程序-38

致谢-41

参考文献-43

附录-44