摘要:房地产行业作为我国产业的一个重要支柱。近年来，我国的经济迅猛发展。我国的房地产行业及其相关产业进入了迅速发展的时期。国家不断出台宏观调控政策。各省市的房地产市场环境不一样，不同地区的经济发展不均衡。这导致现在出现“一城一政策”的局面。一二线城市的房地产市场不断发展，当地已经出现无地可卖的现象。由于当地城市的房价不断暴涨，政府不断出台限购限贷政策。但是在一些三线城市，城市中依旧有大量的土地未被开发和利用。当地的房价一直稳定在较低的水平，价格没有巨大的波动。政府出台各种去库存的房地产政策.这些政策有益于吸引房地产开发商拿地建设和刺激当地房地产消费。

在以上市场环境下，我们更加需要在项目投资策划前期认真地做市场调查研究。本项目是徐州市月桥花院项目。本项目前期做详细的市场调查研究.我们组分析徐州市房地产市场环境、项目自身信息，周边竞争楼盘等。本小组根据消费者喜好调研做出月桥花院项目目标客户群体定位。本项目运用SWOT分析法分析楼盘的优势及劣势，做出相关策略。本项目运用市场比较法，得出项目的市场均价。

最终得出结论，本项目市场定位于中高档住宅。本项目特色是花园洋房，生态宜居，具有人文气息。本项目选择了四个项目作为可比实例。本组运用市场比较法得到花园洋房的市场均价为9206元/㎡，高层住宅的均价为6461.58元/㎡。本项目参考周围项目车位价格，得出车位价格是8万元。

 

关键词 房地产；市场定位；市场调查

 

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1月桥花院项目概况-2

2 本设计的目的和意义-3

3 工作内容-4

3.1小组工作安排-4

3.2个人工作内容-4

3.2.1 月桥花院市场调研-4

3.2.2 月桥花院项目市场属性与经营属性-5

3.2.3 月桥花院楼盘设计和户型设计-5

3.2.4 月桥花院项目价格定位设计-5

4 成果概述-6

第二部分 项目定位-7

1 房地产市场定位理论概述-8

1.1 房地市场定位概念-8

1.2房地产项目定位原则-8

1.3 房地产项目定位内容-8

2 月桥花院项目概况-10

2.1月桥花院项目地块区位环境分析-10

2.2 月桥花院项目周边配套设施分析-10

2.3 月桥花院项目市场环境分析-11

2.3.1徐州市地理、人文环境介绍-11

2.3.2徐州市市场经济背景分析-11

2.3.3徐州市房地产市场发展状况-13

2.3.4徐州市房地产投资分析-15

2.3.5徐州市商品住宅销售价格分析-16

3 调研结果与分析-17

3.1徐州市购房者需求现状分析-17

3.2 徐州市购房者预测分析-20

3.2.1徐州市消费者未来购房动机预测-20

3.2.2徐州市购房者未来特性预测-22

4 月桥花院市场定位-23

4.1月桥花院项目自身条件分析-23

4.2月桥花院周边竞争楼盘市场分析-24

4.3月桥花院项目SWOT分析-31

4.4月桥花院项目的总体定位-33

4.5 月桥花院开发经营战略理念-33

5 目标客户定位与分析-34

5.1目标客户群构成-34

5.2目标客户群的居住观念-35

5.3 目标客户群的户型偏好-35

6 月桥花院产品定位-36

6.1项目名称-36

6.2月桥花院建筑风格-36

6.3月桥花园景观设计理念-37

6.4月桥花院项目开发规模-38

6.5月桥花院开发品种和结构-39

6.6月桥花院功能定位-39

6.6.1住宅部分总体要求-39

6.6.2月桥花院配套设施-40

6.6.3 月桥花院项目商业配套-41

6.6.4 装修要求-42

6.7月桥花院户型定位-39

6.7.2 花园洋房户型介绍-43

6.7.3 花园洋房户型功能-45

7 月桥花院项目价格定位-47

7.1影响项目房价的因素-47

7.1.1项目自身因素-47

7.1.2房地产外部因素-47

7.2市场比较法确定单价-47

7.2.1 可比实例-48

7.2.2 可比实例修正-48

7.2.3项目销售总额-50

7.3月桥花院车位价格定位-50

8 项目总体定位-51

 8.1月桥花院项目的总体定位-51

结论-52

致谢-53

参考文献-54

附录